Operazione edilizia pubblica: mega variante urbanistica a Guidonia e 32 ettari di terra diventano residenziali

di Gea Petrini

E’ approvata con il silenzio assenso della Regione Lazio di Nicola Zingaretti la maxi variante urbanistica che trasforma in residenziale 34 ettari di terra. Voluti tenacemente dall’amministrazione di centrodestra prendono vita i programmi integrati di iniziativa pubblico privata per l’edilizia residenziale pubblica, l’Erp. Un’operazione senza precedenti a Guidonia Montecelio che nasce nel 2010 quando Eligio Rubeis insediato da un anno insieme al braccio destro, allora dirigente, Umberto Ferrucci spiana la strada all’approdo di altri 7mila abitanti. La finalità è quella di realizzare case a prezzi calmierati, affitti agevolati, social housing, popolari ma con una modalità che non passa più dall’esproprio dei terreni: è il partenariato con i privati che mettono a disposizione i lotti la chiave di volta di quella che in termini tecnici è chiamata urbanistica perequata. In sostanza i proponenti che intanto si sono consorziati mettono a disposizione i propri terreni attualmente agricoli o a servizi e si ritrovano invece a poter costruire: il 60% di quelle aree vanno nelle mani del Comune che con un bando ancora da definire le cederà a terzi per la realizzazione dell’edilizia pubblica, si tratta di 409mila metri cubi. Mentre il 40% della terra diventa l’opportunità imprenditoriale per i privati, edificabile in piena regola. In totale per loro quindi 273.226 metri cubi di futuro cemento tra Villanova, Guidonia centro e Colle Fiorito. Il lungo iter amministrativo – che d’altronde si doveva chiudere entro cinque anni dalla firma del protocollo tra l’ente e i proponenti pena mandare tutto a monte – è formalmente chiuso. Con un tempismo da amministrazione ormai agli sgoccioli, la compagine mette a segno l’operazione: prima dell’estate ci sarà la firma della convenzione e la cessione. Cinque i comparti che arrivano a meta, dei sei iniziali.

Correva l’anno 2010. Con due delibere la Giunta capitanata da Rubeis – oggi sospeso perché agli arresti domiciliari da luglio scorso – dà il via al procedimento che è alle battute finali e decisive. Il 28 maggio e l’11 agosto del 2010, a nemmeno un anno dall’elezione, votano prima l’atto di indirizzo con cui si individuano i criteri per l’attuazione del programma di edilizia residenziale pubblica con tanto di proposta messa nero su bianco da Ferrucci, e poi nella seduta estiva lo schema di protocollo d’intesa con i privati. Nella prima riunione si gettano le basi, il Comune parte dalla premessa che la prassi consolidata per la realizzazione dell’edilizia residenziale pubblica non si basa più sull’unico meccanismo espropriativo per l’acquisizione delle aree necessarie ma sull’urbanistica negoziale. Insomma, ci si accorda con i proprietari concedendogli di costruire. Così vengono definite le regole di fondo, i privati interessati devono essere disponibili a cedere in maniera gratuita al Comune il 60% della superficie delle loro proprietà, e a realizzare nella quota del 40% che rimane a loro disposizione edilizia residenziale tramite regime convenzionato, con canoni di affitto e vendita a un costo concordato con l’ente. Inoltre l’urbanizzazione è a totale carico dei proponenti. Questo accade a maggio, con il caldo la Giunta torna a riunirsi e approva lo scherma di protocollo d’intesa, il documento che metterà insieme le firme di tutte le parti coinvolte. I comparti a quel punto – ad agosto – sono già individuati, sono sei in partenza, ma il comprensorio C non vedrà la luce nel 2016. Tant’è che nell’articolo 3 del protocollo è prevista appunto la cessione gratuita dei terreni da parte dei privati al momento dell’approvazione della variante urbanistica (esattamente il punto al quale si è arrivati) e l’assegnazione in proprietà da parte del Comune a ciascun privato di un lotto – a “insindacabile giudizio” dell’ente è scritto – dove costruire il 40% della volumetria totale. Il dato è tratto e le ondate di cubature prendono il largo tra progettazioni e acquisizioni di nulla osta.

Giro di boa nel 2014. E’ in un consiglio comunale al cardiopalma che il 9 aprile il centrodestra vota l’adozione dei sei programmi integrati, è l’ultima convocazione utile prima delle elezioni amministrative di giugno, e contro malpancismi interni di ogni tipo Rubeis impone l’urbanistica. Gli animi non sono dei migliori in maggioranza, Michele Venturiello fidato consigliere del sindaco fa passare un emendamento in cui si chiarisce che «non vi sono nel Comune di Guidonia Montecelio aree in zone di espansione residenziale o di completamento idonee, secondo il Prg vigente, per l’attuazione dei Piani di Zona Peep, perché non vi è alcuna disponibilità materiale delle stesse, e dunque si rende necessaria l’utilizzazione delle aree a servizi (Zone F) che, in quanto aree destinate alla edificazione, possono essere destinate all’assolvimento dell’obbligo di legge in merito alla predisposizione dei Pee». Precisazione che avrà aiutato sul piano formale, ma chissà se politico. Dopo due mesi il centrodestra vince ancora le elezioni e a settembre, il 26, c’è l’ultimo passaggio in consiglio con le controdeduzioni. Il Comune adempie così a ogni step: è nel 2015 che ci sono i finali passi decisivi. Il 24 giugno e poi il 16 dicembre appena trascorso con in tutto cinque determine dirigenziali il settore Urbanistica consacra la chiusura del procedimento, e l’approvazione degli interventi dopo aver incassato il via libera in Regione.